距“昆十条”的楼市新政过去整整一周了，虽然未见新政的执行标准和细则，但不可否认的是，新政对新房、二手房市场的影响着实不小。

最近两会上对房地产税的说法最为集中，用网友的的话，老百姓只需要搞清楚几个问题就行，比如，何时征？对谁征？如何征？

而昆明的新政赶在两会前出台，由于执行细则未发布，限售的起算时间无法明确，各银行的执行标准也存在差异，有认贷的也有认贷又认房的，部分没有额度的银行直接就弃贷了。

都过去一周了，搞不清楚政策的大有人在，那么，楼市新政后的一周昆明到底是怎么样的呢？

冷清的售楼部

昨天转了南市区几个售楼部发现，门口停放的车少了，置业顾问们也很清闲，偌大的售楼部显得很空旷。

在广福路中段某一个售楼部， 这个楼盘以精装大户型为主，主要面对的是首改置业客户。这样的楼盘，在年前非常受追捧，特别是双休日，售楼处更是人气爆棚。加上区域内有较好的规划，首批房源开盘就抢完，加推房源也当天售罄，而新房源在年前已经完成了几百组客户认筹，原本可以高枕无忧的，但没想到新政之后，据说有超过三分之一的客户会因为首付提高或者停贷而放弃，目前开发商也急切赶在取得预售证之前增加认筹客户基数。

而临近的另一个售楼部也是极为冷清，上午11点多时间，没有一组客户，这可是计划本月开盘的楼盘啊。

通过简单的交流，一置业顾问表态，“其实认贷在昆明的二套标准还算温和，北京二套首付6成，南京8成，昆明二套房45%还算低的，但无法理解的是认房，毕竟现在随便哪个谁的名下没有两套房啊。”

万万没想到，临近区域内的一老盘新推，政策后，优惠力度回到去年11月份，却也并不见得凑效的去化。新房源价格上的调整，如果不涨，客户会更加大客户观望情绪，涨得多，又担心客户有抗性，小涨怡情，大涨伤身，价格调整在新政后，显然需要更加谨慎了。

疯狂的销售目标

在我看来，新政出来，部分客户在置业门槛被提高之后被迫放弃，也打乱了开发商的所有推盘计划及定价策略。

在一方面，开发商要完成在去年基础之上更高的销售目标（相信所有的销售目标都是在疯狂的2017年地产年会上做的保证的），政策唱起了金三银四的开年大戏，如果刚需盘还好，但对于改善型产品的项目而言，真心是半途杀出一个程咬金，客户的不意愿造成了开发商获客成本的增加。

另一方面，调控政策的退出时间无法预估，3年的限售拉长持有时间，而严苛的信贷政策又大大提高门槛，最终的影响是降低前期认筹客户的成交转化率，相信这是开发商始料未及的，或许还有部分开发商都在后悔为什么没有在年前清盘，施工进度赶不上销售进度又掐在政策的节点上，开发商需要花更大的代价去寻找潜在客户。

说到最牛的销售目标的制定，当属云南一本土房企了，这房企在去年完成了381亿（含云南地州、省外海外项目），今年要实现1000亿，1000亿什么概念？按照相关数据统计，2017年昆明主城五区共成交各类商品房131398套，成交金额1090.53亿元。这就意味着，在考虑昆明房地产市场膨胀20%的前提下， 该房企要占到昆明房地产市场50%的市场份额，如果仅以目前披露的项目计算，分到每个项目的年销售任务都要50亿以上，这可是很疯狂的目标。

即使这家房企有品牌影响力，有实力的空降兵，也有足够的项目储备，昆明市场的其他开发商也有属于自己的新销售目标，那么问题来了，昆明还缺房子？买房的客户在哪？外地客户投资还选昆明吗？为什么会选择你的房子？这或许是我们在新政后的当下要去思考的。